Bank nie wpisał hipoteki, kredytobiorca zapłaci podatek

Przez zaniedbanie ze strony banku kredytobiorca, któremu umorzono część zobowiązania, musi zapłacić podatek od kwoty umorzenia. Warunkiem zaniechania poboru podatku jest bowiem hipoteczne zabezpieczenie kredytu - uznał Dyrektor KIS.

Kredytobiorca, który w 2006 r. zaciągnął kredyt budowlano-hipoteczny, w 2024 r. zawarł z bankiem ugodę sądową. Na podstawie tej ugody bank umorzył jego zadłużenie. Do ugody zostało dołączone oświadczenie o zaciągnięciu kredytu na cele mieszkaniowe oraz korzystaniu z zaniechania poboru podatku zgodnie z rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. Ponieważ kredytobiorca spełniał warunki do zaniechania poboru podatku dochodowego od kwoty umorzenia, bank miał nie wystawiać mu informacji PIT-11. Taka informacja została jednak wystawiona i przesłana do kredytobiorcy i do urzędu skarbowego. Bank uzasadnił to faktem, że choć umowa przewidywała zabezpieczenie kredytu hipoteką, to hipoteka nie została wpisana do księgi wieczystej.

Kredytobiorca jest zdania, że mimo takiego zaniechania ze strony banku nie powinien być obciążony podatkiem dochodowym, ponieważ spełnia wszystkie warunki przewidziane w rozporządzeniu. Aby uzyskać potwierdzenie swojego stanowiska, wystąpił o indywidualną interpretację.

Przenieś swoje biuro rachunkowe na wyższy poziom z aplikacją fillup k24
Efektywnie komunikuj się z Klientami, sprawnie zarządzaj dokumentami księgowymi i eksportuj efekty pracy do programów księgowych. Dzięki fillup k24, Twoje biuro stanie się bardziej zorganizowane, a obsługa klientów jeszcze sprawniejsza.
Nie zwlekaj, zaproś klientów do współpracy już dziś »

Hipoteka powstaje w momencie wpisu w księdze wieczystej

DW interpretacji Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że otrzymanie kredytu i jego spłata na warunkach przewidzianych w umowie kredytowej są obojętne podatkowo. Gdy natomiast dojdzie do umorzenia kredytu, części kredytu lub odsetek, po stronie kredytobiorcy pojawia się przychód (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), który należy zakwalifikować jako przychód z innych źródeł. Zaniechanie poboru podatku od kwoty umorzonych wierzytelności jest możliwe na zasadach wskazanych w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe. Do tego muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

• kredyt był zaciągnięty na realizację inwestycji mieszkaniowej,
• kredyt był udzielony przed dniem 15 stycznia 2015 r. przez podmiot uprawniony do udzielania kredytów,
• kredyt został zabezpieczony w postaci hipoteki,
• kredytobiorca nie korzystał wcześniej z umorzenia zobowiązania z tytułu innego kredytu na własne cele mieszkaniowe zabezpieczonego hipotecznie.

Dyrektor KIS zauważył następnie, że zgodnie z przepisem art. 67 ustawy o księgach wieczystych i hipotece do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej, zaś bez wpisu w księdze wieczystej zabezpieczenie w postaci hipoteki nie powstaje. Złożenie oświadczenia o ustanowieniu hipoteki ani stwierdzenie w umowie kredytowej, że zabezpieczeniem będzie hipoteka, nie oznacza, że kredyt mieszkaniowy został już zabezpieczony w ten sposób. Skoro warunkiem do skorzystania z umorzenia jest hipoteczne zabezpieczenie kredytu, a kredyt nie został w ten sposób zabezpieczony, mimo że umowa to zabezpieczenie przewidywała, to umorzona przez bank kwota zadłużenia jest dla podatnika przychodem z innych źródeł i podlega opodatkowaniu PIT.

Liczy się przeznaczenie kredytu, a nie sposób wykorzystania środków

Źródło: indywidualna interpretacja 0112-KDIL2-1.4011.459.2025.2.KF z 17 czerwca 2025 r.