Utrata mieszkania nie oznacza jego sprzedaży

Podatnik, który utracił mieszkanie w konsekwencji wyroku sądowego, nie może skompensować tej straty dochodem uzyskanym ze sprzedaży innego mieszkania - wynika z indywidualnej interpretacji.

Podatnik nieprowadzący działalności gospodarczej w roku 2024 sprzedał mieszkanie (“mieszkanie A”) przed upływem 5 lat od daty jego zakupu. Również w 2024 r. uprawomocnił się wydany w jego sprawie wyrok, w wyniku którego podatnik utracił inne mieszkanie (“mieszkanie B”), zakupione w 2016 r. (sąd orzekł, że mężczyzna nie jest już jego właścicielem). Podatnik wystąpił o indywidualną interpretację, aby dowiedzieć się, czy:

• może skompensować stratę powstałą w wyniku utraty mieszkania B z dochodem uzyskanym ze sprzedaży mieszkania A w roku 2024,
• może uwzględnić poniesione koszty sądowe przy ustalaniu dochodu ze sprzedaży mieszkania w 2024 r.?

We wniosku o interpretację podkreślił, że osoba prowadząca działalność gospodarczą miałaby w takiej sytuacji możliwość skompensowania kosztów z przychodami i ocenił, że w przypadku osoby nieprowadzącej działalności gospodarczej sytuacja nie jest jednoznaczna. Zauważył też, że teoretycznie ma możliwość sądowego domagania się zwrotu zapłaconej ceny od osoby, od której nabył mieszkanie, jednak jest to osoba bez adresu i bez zameldowania na terenie Polski, nie posiada oficjalnie żadnego majątku i w ocenie komorników jest “zawodowym dłużnikiem”.

Przenieś swoje biuro rachunkowe na wyższy poziom z aplikacją fillup k24
Efektywnie komunikuj się z Klientami, sprawnie zarządzaj dokumentami księgowymi i eksportuj efekty pracy do programów księgowych. Dzięki fillup k24, Twoje biuro stanie się bardziej zorganizowane, a obsługa klientów jeszcze sprawniejsza.
Nie zwlekaj, zaproś klientów do współpracy już dziś »

Podatnik dokonał tylko jednej sprzedaży mieszkania

W interpretacji Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przywołał przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, zgodnie z którym odpłatne zbycie nieruchomości jest co do zasady przychodem podatkowym, jednak ten przychód nie powstaje, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej),
• odpłatne zbycie zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości.

Następnie stwierdził, że w roku 2024 podatnik dokonał tylko jednej sprzedaży mieszkania (sprzedaży “mieszkania A”). Ponieważ okres od nabycie do sprzedaży był krótszy niż pięć lat, sprzedaż stanowi źródło przychodu określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT i podlega opodatkowaniu. Ten przepis nie nie ma natomiast zastosowania do wydania nieruchomości w związku z wykonaniem orzeczenia sądu, bo to wydanie nie było odpłatnym zbyciem.

Odpowiadając na drugie pytanie Dyrektor KIS wskazał, że, zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o PIT, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało zdefiniowane w ustawie, należy więc stosować jego językowe rozumienie. Zgodnie z nim za koszty odpłatnego zbycia uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku - na przykład koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników, koszty ogłoszeń, koszty notarialne, koszty i opłaty sądowe związane z transakcją itp. Nie ma natomiast zatem podstaw prawnych, aby koszty nabycia mieszkania B oraz koszty sądowe związane z jego utratą zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży mieszkania A.

Wydatki na wyposażenie sprzedawanego mieszkania kosztem uzyskania przychodu

Źródło: indywidualna interpretacja 0112-KDSL1-1.4011.288.2025.2.JB z 2 lipca 2025 r.